هكذا يجب على الحكومة أن تعالج جنون أسعار العقار السكني
ما الذي يمنع الحكومة أن ترفع المعروض العقاري عن طريق مثل هذه الآلية؟؟
بيع 5 مليون متر مربع أرض فضاء غير مطورة على شركة اتصالات كويتية أو بنك كويتي أو أي شركة قادرة ومدرجة في البورصة وتمتلك فيها الدولة نسبة 25% فأكثر بسعر 50 دك للمتر الفضاء غير المطوّر، ثم تقوم الشركة المشترية بتمويل تطوير البنى التحتية للأرض الفضاء وتقسيمها، لتكون التكلفة النهائية للمتر المربع على الشركة أقل من 120 د.ك، ثم يتم إلزام الشركة بتحديد “سقف أعلى” لسعر بيع المتر المطور بحيث لا يتجاوز سعره النهائي على العميل النهائي (رب الأسرة) عن مبلغ 250 د.ك للمتر، ولا بأس بالسماح للشركة بتسمية المنطقة باسمها، ومثال على ذلك: “ضاحية زين” أو ” ضاحية بيت التمويل”.
• وبذلك تحقق الشركة المستثمرة نسبة ربح سنوي متوسطة 20 % على قيمة الاستثمار، مع حصولها على أصل تسويقي دائم.
• وبنفس الوقت نكون حققنا الآتي:
1- عائد لخزينة الدولة بقيمة 800 مليون دولار لكل 5 مليون متر مربع سكني.
2- رفع كمية المعروض من القسائم السكنية مما سيؤدي بالضرورة إلى خفض أسعار بقية الأراضي السكنية المعروضة في الكويت.
3- ضخ معروض سكني جديد بسعر متر منخفض يسفيد منه المواطنين ويخفض من حجم طلبهم.
كما من الضروري أن يتم وضع بعض القيود الرئيسية على مثل هذا المشروع، وأهم القيود:
1- أن تكون الشركة المستثمرة مدرجة في البورصة الكويتية.
2- أن تمتلك الحكومة نسبة 25 % على الأقل منها.
3- ألا تبيع الشركة إلا قسيمة سكنية واحدة فقط لكل مواطن كويتي راغب بالشراء.
4- يشترط ألا يكون رب الأسرة الكويتي الراغب بالشراء مالكاً لأي عقار محلي آخر باسمه وقت الشراء.
كما من الضروري كذلك أن يتزامن مع طرح مثل هذه المشاريع السكنية الضخمة، تطوير للأنظمة والقوانين المنظمة للتمويل السكني في الكويت بحيث:
1- يُسمح للبنوك بنظام التمويل طويل الأجل (30 سنة) .
2- يتم تحديد سعر الفائدة السنوية على القروض السكنية بنسب لا تزيد عن 2 % حتى لو تم ذلك بدعم من الدولة عن طريق تقاسم نسبة الفائدة على القرض مع العميل.
3- لا يتم تحديد سقف القرض السكني بمبلغ معين وإنما يكون سقف القرض مطّرد مع قيمة الدخل، ويوضح ذلك هذا المثال التجريبي:
• أحمد راتبه 2000 دك.
• نسبة قسطه 40 % = 800 دك.
يُسمح له بأخذ قرض سكني قيمته شاملة الفوائد = 288,000 ألف دك
لأن ٨٠٠ د.ك x ١٢ شهر x ٣٠ سنة = 288,000 ألف دك.
وسيعتبر هذا المبلغ كافي حينها ليشتري “أحمد” منزل عمره في إطار مشروعنا السكني محل الاقتراح، وستكون بنود تكاليف أحمد عند الشراء، كالآتي:
1- يشتري أحمد المتر السكني بسعر 250 د.ك للمتر بمعنى تكلفته 94,000 د.ك لقسيمة الـ 375 متر.
2- يبني أحمد 70 % من أرضه، بارتفاع دورين ونصف، بحيث مساحة البناء الإجمالية 656 متر، ولأن متوسط سعر البناء في السوق المحلي = 130 دك للمتر، بالتالي ستكون تكلفة بناء أحمد لبيته بمساحة 656 متر = 85,000 د.ك.
عندها ستكون التكلفة النهائية على أحمد كالآتي:
1- أرض 375 متر بسعر 94 ألف د.ك.
2- بناء دورين ونصف مساحة 656 متر
(بتكلفة 85 ألف د.ك).
بالتالي تكون تكلفة الأرض مع البناء عليه هي
179 ألف د.ك.
3- ولأننا سمحنا للبنوك بتمويل أحمد تمويل سكني طويل الأجل (30 سنة) وحددنا سعر الفائدة السنوية بسعر لا تتجاوز نسبته الـ 2 % بدعم حكومي، بالتالي تكون نسبة الفائدة 60 % على أحمد مقابل 30 سنة تقسيطية بفائدة إجمالية 107,000 د.ك إضافية على سعر الأرض والبناء.
وبذلك تكون إجمالي تكلفة أحمد ليحصل على منزل عمره كالآتي:
179,000 للأرض والبناء + 107,000 فائدة القرض على 30 سنة بإجمالي مديونية 286,000 دك مقابل شراءه أرض مع تكلفة بناءها وتكلفة الفائدة على القرض بنفس الوقت، فيكون قسطه الشهري 800 د.ك فقط، فيجد أحمد نفسه يدفع الـ 800 د.ك في قسط بيته الشهري بدلاً من دفعها في إيجار بيت غيره.
وبالنهاية ستكون محصلة مثل هذا المشروع هو ازدياد أرباح الشركة المدرجة في البورصة والتي يمتلكها مواطنون، كما ستربح الحكومة من عوائد ذات المشروع لامتلاكها نسبة 25 % من الشركة المستثمرة أصلاً، كما ستربح البنوك لارتفاع نسبة أموالها المشغلّة تشغيل آمن، كما ستنحل أزمة السكن وارتفاع العقار عموماً، وكل ذلك لن يكلف الدولة؛ لأن التكلفة الرئيسية على الدولة متمثلة في تحمل نصف نسبة الفائدة على قروض المواطنين السكنية المذكورة أعلاه، وهذه التكلفة لن تدفعها الدولة من ماليتها، وإنما ستدفعها من كل 800 مليون دولار قامت بتحصيلها من بيع كل 5 مليون متر على الشركات المحلية المستثمرة في هذه المناطق السكنية الجديدة محل الاقتراح.
يعني (ناخذ من كيس الشركة التي بعنا عليها الأرض الفضاء، ونعايد من أموالها نصف فائدة البنك التي ستتحملها الدولة كما قلنا لتخفيف عبء القرض طويل الأجل عن كاهل المواطن).
••
عبد الله خالد الغانم – كاتب ومحلل سياسي
Twitter: @akalghanim11
